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郁亮为什么说房地产转折,我想知道万科集团真正的老大是王石还是郁

日期:来源:郁亮为什么说房地产转折收集编辑:自己开店创业做什么

我想知道万科集团真正的老大是王石还是郁亮,为什么郁亮持股那么多?

目前深万科A的持股情况:王石持762万股,郁亮持有731万股。

按照股权来说,王石是万科集团最大的股东,且王石作为万科集团董事会董事长,是理所当然的话事人。

郁亮是万科集团总裁,CEO,最高行政长官。

郁亮之所以持股紧跟王石,是因为王石在1999年逐渐放弃万科的行政事务后,着力培养郁亮为万科接班人。2001年,王石钦点郁亮为万科集团总经理,很多人不服,但是王石力排众议,用人不疑。事实证明,王石的眼光是明亮且远大的。王石和郁亮,是开创和传承的关系。

王石作为万科的创建者,其天马行空的思维和手段,开创了房地产发展的一代先河。但是万科企业做大之后,王石的这个做法已经不能继续推动万科发展了。郁亮继任万科总经理,一反王石那种跳跃性的工作方式,步步为营,稳步进取,不但妥善处理解决了万科发展中的几个危机情况,同时也推动万科坐上中国房地产头把交椅。

为何说房地产已经不再是高净值人群?

近日,“不仅地产下行,金融的下坡路也刚刚开启,两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为,现在起房地产下行周期五到八年,投资房产将无利可图。

房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择。伴随着中国经济改革开放40年的高速增长,中国财富阶层也在经历着一代代的变化,投资方式也变得越来越多元化,而被中国人强烈追逐20年的房地产正在远离高净值人群的重点资产配置。

2018年3月27日,由复旦大学证券研究所与汉富金融研究院联合赢石家族办公室、远东资信、SFA超级理财师推出的《2018“新二代”财富观念白皮书》(下文简称《白皮书》)显示,除了基金、股票等传统投资产品外,增加海外投资也是“新二代”关注最多的领域。

“随着时间的推移,‘新二代’人群或将成为未来中国乃至全世界最主要的投资人群之一,他们的资产配置模式正在往全种类、全周期、全球化的趋势发展,这必将引发中国财富管理行业新一轮嬗变发展。”汉富金融研究院副院长匡冀南称。

投资房产将无利可图

中国房地产市场自1998年起,已整整20年,但其的“住”的属性近年已被“投资”甚至“投机”属性冲淡,房地产已成为中国投资人最喜爱的投资品类。

“为什么过去20年中国房地产行业如此繁荣?根本的原因是中国出现了人类历史上前所未有的一次城市化,带来了前所未有的住房短缺和旺盛的需求。这个短缺过去主要靠商品房来解决。”万科董事会主席郁亮表示,当前住房全面短缺时代已经结束。

在“房子是用来住的,不是用来炒的”重新定位之后,市场已于2017年发生剧变,2018年剧变仍在持续。

“关于中国的房地产市场,再去讨论泡沫问题就显得太幼稚了,当前的要点是防止发生区域性风险事件。” 国家金融与发展实验室联合浙商银行发布了报告《钱去哪了:大资管框架下的资金流向和机制——中国理财产品市场发展与评价(2013~2017)》显示,“钱”的流向偏好房地产,包括与此直接相关的房地产企业贷款、个人按揭贷款和与此间接相关的基建项目等。银行信贷、非银行金融机构资金以及近些年发展较快的债券市场,都在相当大的程度上成为金融资源向基建房地产倾斜的通道。

然而,这种趋势在近几个月中已发生彻底转变。中国银行国际金融研究所近日发布《2018年二季度经济金融展望报告》显示,房地产资金来源累计同比自2017年开始增长放缓,房地产新开工面积和商品房销售面积累计同比也在2017年开始放缓。

“不仅地产下行,金融的下坡路也刚刚开启,两者将互相强化。”华安基金首席经济学家林采宜认为,现在起房地产下行周期五到八年,投资房产将无利可图。

由于杠杆率被限制,而且投资回报率已不再如前几年高。房地产市场的变化已改变投资者,尤其是高净值人群的资产配置。房地产已经不再是高净值人群的主要配置资产选择,通过分散资产配置,降低投资风险,成为“新二代”的共识,除了基金、股票等传统投资产品外,增加海外投资也是他们关注最多的领域。

“新二代”的资产配置

“在房产税正式出台前,我国房地产市场都将处于调整期,这可能是1998年我国房地产市场化改革以来遇到的最长的调整期。从投资的角度看,即使三四线城市房价仍可能会继续上涨一段时间,但作为资产配置的价值已经不大。”对外经贸大学金融学院兼职教授赵庆明称。

王石VS郁亮:究竟谁是万科真正的掌舵者

泰山管理学院马方:不要拿王石跟别人比!

导语:万科之争,各说各话,甚至有人开始拿王石跟别人比,每个人都有自己的风格,每个企业都有自己的特点,简单地在某一点上去对比,显然会有失偏颇或者不够理性、成熟,对看清事情的本质和解决问题并不会有什么有益的帮助。人们看问题的时候经常不是根据事实去理性地分析,或者用包容、多元的心态去分析,而是掺杂着感性的因素,粗暴地把当事人与别人相比,这样反而不利于我们看清问题的本质,更加不利于问题的解决。万科之争,各说各话,有人开始拿王石跟别人比,如果王石跟谁一样,就不会走到今天这一步。王石真的跟他们一样,那王石就不是王石,万科也不是今天的万科。每个人都有自己的风格,每个企业都有自己的特点,简单地将王石拿来与别人在某一点上对比,显然会有失偏颇或者不够理性、成熟,对看清事情的本质和解决问题也不会有什么有益的帮助。我们应该尊重的是商业的多元化,而不是推崇同质化,更不是粗暴地去解决问题。

不要拿王石跟任正非比

与王石同为军人出身的任正非,在深圳创立了华为,至今人们一直在推崇的是华为的内部管理以及任正非仅用1.41%的股份控制了体量如此庞大的华为帝国。拿王石跟任正非比,也就是说万科最终不会上市。那么不上市的万科,还会有今天的成就么看我们要明白,万科跟华为的行业有着很大的不同,万科属于房地产行业,最重要的特点就是资本驱动,对资本的依赖度非常高,它需要有足够的资金保证自己资金链的正常运行,引进资本是唯一的方式。所以从这一层面上来讲,万科做不到不上市。另一方面,华为内部激励员工的独特做法叫逗虚拟受限股地,拥有虚拟受限股的员工,可以获得一定比例的分红,以及虚拟受限股对应的公司净资产增值部分,但没有所有权、表决权,也不能转让和出售。任正非说:逗虚拟受限股的实行是经政府批准的,有红头文件的,是合法的。历届中央首长都在关怀过问这件事情。地也就是说王石要学任正非,还得先过政府这一关。如今的万科股权之争是资本与管理者的竞争,反过来说,如果华为上市,任正非1.41%的股份,谁也不能保证华为不会遇上第二个宝能。

不要拿王石跟马云比

阿里、百度、京东等这些公司在美国上市,并且通过双重股权结构,有效地避免了资本对管理层控制权的威胁。双重股权结构是指上市公司可以同股不同权,但在中国是不允许的。拿王石跟马云比,中国将不会有上市公司。2009年9月,马云宣布包括自己在内的18位创始人集体辞去元老身份,改用合伙人制度。阿里合伙人并非公司的经营管理机构,其主要权力是董事会成员候选人的提名权:合伙人拥有人事控制权,而非公司运营的直接管理权。万科也建立了自己的事业合伙人制,来重新界定公司与员工的关系,用万科总裁郁亮的话说:逗事业合伙人有四个特点:我们要掌握自己的命运;我们要形成背靠背的信任;我们要做大我们的事业;我们来分享我们的成就。地阿里巴巴与万科最有价值的就是它们的管理团队,马云与王石都有一个牛逼的团队,即便他们离开了公司,第二天便可以再建立一个新的阿里、新的万科。别忘了,马云虽然通过逗湖畔合伙人地牢牢控制着阿里巴巴,但是他与资本的博弈也是持续了十几年。德鲁克说:逗没有机构,就没有管理。但相应的,没有管理,就没有机构。管理层是现代机构的特殊器官。正是这种器官的活动与绩效,最终决定了特定机构的生存和绩效。地就这一点来讲,王石面对的是没有底线的逗野蛮人地,换做谁,结果都是一样。

不要拿王石跟经理人比

何为经理人看经理人是专门从事企业高层管理的中坚人才,是老板雇佣来管理企业的人。王石创立了万科,然后引入了资本,他是个企业的创始人,更是个企业家,经理人只是他给自己的定义而已,但他自己在心态上并不是一个职业经理人。张维迎教授说:逗王石有创造商业帝国的梦想,他要寻找资源、整合资源,资本是他要整合的资源之一。所以总的来讲王石应该是一个典型的企业家。企业家和经理人最大的不同就是经理人只是一个打工的,企业家是创办企业的人,要决定企业的命运。这一点,华润和宝能都必须明白。地所以不要拿王石跟经理人比,我们应该回归到企业家治理的问题上来,最真实的状态是以企业家为中心建立企业,优秀的公司都是要围绕创始人而发展壮大。

不要拿王石跟圣人比

首先,没有人是完美的,你在高位,自然受到的关注就会更多,性格越是特别的人,缺点也就越多,乔布斯就是一个很好的例子。其次,王石也犯错,他不尊重股东的利益,只关心自己的控制权,并且宝能强势入主的时候,他说不欢迎民企,但是对国企却有更大的兴趣,这对民企造成了严重的伤害。此外,王石作为一家企业的创始人,他让整个创始人团队几乎失去控制权。王石错了,但是我们不能用一个完美的标准来要求王石,除非是圣人。王石并不是完美的人,但是王石现在所达到的高度,放眼整个中国,也没有几个人可以企及。他冒险、登喜马拉雅山、游学、赛艇,并且将万科建造成了房地产行业的老大,把万科做成了组织结构最好的公司。即便是王石的婚姻,那也只是他个人的私生活,作为一个普通人,我们没有任何权利评判别人的生活,除非你是圣人。

真正的赢是多赢

万科之争这盘棋,如果输,是满盘皆输。王石被逼走,他失去了自己一手创立的万科,他的团队失去了精神领袖,万科失去了最有价值的核心团队领袖,宝能、华润得到了一个没有灵魂的万科……如此下去,谁都得不到好处。宝能系提议召开股东大会罢免万科董事会董事后,紧接着,王石在万科股东大会上道歉,6月30日华润声明称对于罢免万科管理层的议案存在异议,且表示与宝能系非一致行动人。可见三方已经意识到非要赢的话,最终会是满盘皆输的事实,已经开始互相做出了一些退让和妥协。陈春花老师在谈到万科之争时提出了三个词:第一个词就是要逗敬畏责任地,所有人都要敬畏责任。第二个词就是要逗尊重贡献地,尊重在这个过程当中所有人做的贡献。第三个就是逗遵守契约地。所以,我们应当尊重规则、尊重历史、尊重商业的多元化,追求各方多赢,而不是一定要争出输赢,互相退让一步,坐下来好好聊聊如何多赢才是最重要的。

如何理解互联网+房地产,房地产+互联网

互联网+房地产,是以互联网为主体,可以加很多房地产;而房地产+互联网,是一家房地产公司进行互联网,借助互联网促进房地产发展。

中国房地产大亨都有哪几位?他们的公司叫什么?

万科—王石、郁亮

恒大—许家印

龙湖—吴亚军

碧桂园—杨惠妍、杨国强

SOHO中国—潘石屹、张欣

华远地产—任志强

金地—凌克、张华纲

万达—王健林

和记黄埔、长江实业—李嘉诚

恒盛—唐东浩

嘉里—郭鹤年、郭孔丞

绿城—宋卫平

长甲—赵长甲

绿地—张玉良

东方海外—董建华

中凯—王明军

四方盛发—邓朴方

汤臣—汤君年、汤珈铖

证大—戴志康

and so on.....

万科房地产的缺点

  值得长期持有.看看下面的分析文章会坚定你持有万科的信念.

  从建造到制造(部分内容)

  郁亮 万科企业股份有限公司总经理

  中国的房地产行业造就了众多富豪,但也饱受非议。然而,万科的管理水准一直广被认可。房地产行业投资周期长,受宏观经济和政策的影响大,在这样的行业里长期经营,企业必须具备长远的眼光。万科将如何面对未来20年的挑战?

  问:考虑到经济发展、人口结构的变化,能否畅想一下20年后中国的房地产行业处于什么样的状况?

  答:据专家为我们公司做出的估计,中国人口的迁徙,在20年之内仍然不会停止。我想,20年之后,东部会聚集中国更多的年轻人口。而且中国家庭的小型化在未来20年也会不断加剧,目前中国家庭平均人口是3.1人,未来一定会降到3人以下。同时,我估计20年后中国的农村土地很可能也进入流转了,城乡一体化的进程会加快。所以,我相信中国将诞生世界上最大规模的新兴房地产市场和住宅市场。

  从房地产行业的结构来看,只做一两个项目的小型公司将会大大减少。首先,土地的门槛在不断提高。我所接触的很多民营企业家,多年积累的财富一般在10亿元左右,这笔钱如今已经很难买到一块地了。其次,客户在购买房子时,会越来越重视品牌。中国人一辈子最大的投资和消费就是买房,房子的好坏,对于客户来说非常重要,他们更愿意选择优秀发展商的产品。所以,我们这个行业的集中度一定会提高。不过,这种集中仍然会比较有限。美国的前五大发展商,在1993年的时候总共占有5.1%的市场份额,平均每家1%左右;到2005年的时候则是16%,平均每家大约3%。在美国,目前据说仍然有上万家发展商。我想从美国也可以看到未来20年中国的影子。

  中国内地幅员辽阔,腹地深厚,房地产行业的模式不会与香港、新加坡、日本那种岛屿经济体一样。总是说国内的住宅市场土地供应紧张,实际上那是指城市,不包括农村。一旦农村土地进入流转,中国并不缺土地。从这一点上看,我们的模式会更接近美国这样的大陆国家。

  我们预测,在2013年左右,中国“人口红利”可能会结束,但是考虑到中国人口的家庭和年龄结构,新增婴儿又会带来两个人口高峰,第二个人口高峰并不多要到2020年左右才会结束。当然,即使在美国这样发达成熟的市场上,现在每年仍然有150多万套的新住宅需求。所以我觉得我们选择的行业真是很幸运,市场机会始终十分巨大。

  问:那么20年后的万科会是什么样呢?

  答:万科目前只做了10年的规划。我相信,10年之后的万科将会成为世界级规模的优秀发展商,这是我们的目标。如果换一个中国的参照系,那么万科将成为最优秀的中国企业之一。所谓中国最优秀的企业,我的意思是不超过30家的公司。

  这个优秀的标准首先对规模有一定要求,我认为万科有可能超过美国的同类企业,成为世界上最大的发展商。媒体上经常提到千亿的目标,万科肯定用不了10年就能实现这个目标。实际上,2004年我们做了2014年的规划,也就是十年规划。现在看起来,我们实际的速度远远快于当初计划的速度,所以我们正在修订这个十年规划。优秀的第二个标准是,除了规模之外,企业在行业乃至在整个社会还得具有正面的影响力——不是负面的影响力,也不是靠垄断地位获得的影响力。万科要做一个优秀的企业公民,为社会进步做出自己的贡献。

  我们希望万科在10年内继续只做住宅。但是我相信,即使再多往前看10年,万科毫无疑问仍然会以房地产为主。万科一向非常专注,我认为,一件事情如果没有做到极致,最好不要放弃;等做到极致之时,再去考虑别的事情。

  问:现在房地产处于供不应求的状态,整个行业目前仍然遍地是黄金,但是有些城市请万科去开发楼盘,万科却不一定会去。能解释一下万科业务地理布局背后的原因吗?

  答:我们的地理布局非常清晰,叫“3+X”。“3”是指国内最活跃的三个经济圈——珠三角、长三角和环渤海湾,我们在这些区域密集投资,不分一线、二线、三线城市。而“X”指的是我们还有两个自留地,武汉和成都,因为这两个城市是未来西部的战略要点,必须占领。将来这个“X”有可能会扩大到3个、4个或者5个,但不会很多。

  ......

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安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜!-------愿您的产品薄利多销、销路极好。

南无文殊菩萨!

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